Stipulare un contratto, di qualunque natura, è sempre un atto che merita di essere fatto con attenzione.
Indipendentemente dall’oggetto del contratto, stringere un accordo vincolante secondo i dettami della legge è sempre un atto giuridico che ha dunque il suo valore e i suoi effetti.
Bisogna allora informarsi bene, oppure rivolgersi a professionisti, per evitare di commettere errori, essere raggirati o avere problemi di tipo legale.
La stipula di un contratto solitamente prevede il pagamento di una somma a fronte di un bene o un servizio: si pensi ad esempio ai contratti di affitto, oppure di acquisto di beni quali moto e auto. In questi casi, normalmente si versa una caparra con lo scopo di “bloccare” il bene o servizio in vendita o affitto, impegnandosi con l’altra parte al versamento dell’intero importo successivamente, in un unica soluzione oppure con diverse rate nel tempo.
La caparra ha però anche lo scopo di assicurare per il futuro entrambe le parti contraenti. L’esempio più immediato è quello dell’affitto – tecnicamente locazione – di un appartamento: la caparra garantisce:
- il proprietario, contro eventuali danni causati dall’affittuario, oppure contro mancati pagamenti delle mensilità;
- l’inquilino, contro il rischio che il proprietario continui a proporre il suo appartamento ad altre persone interessate prima della stipula ufficiale del contratto di affitto.
Cosa succede però se una volta versata la caparra la vendita o l’affitto, insomma la stipula del contratto vincolante a norma di legge per qualunque ragione non va a buon fine?
L’ordinamento giuridico italiano prevede sostanzialmente due tipologie di caparra, quella penale e quella confirmataria, regolate rispettivamente dagli articoli 1385 e 1386 del Codice Civile.
La caparra confirmataria stabilisce in buona sostanza che
- se chi ha dato la caparra risulta inadempiente agli obblighi del contratto, l’altra parte può risolvere il contratto trattenendo la caparra;
- se chi ha ricevuto la caparra si dimostra inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto e richiedere un importo pari al doppio della caparra già versata.
Vediamo allora tutti i dettagli di legge relativi alla caparra confirmataria, cos’è e soprattutto cosa non è, in modo da avere ben chiaro gli aspetti tra cui non fare confusione.
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Caparra confirmatoria e acconto
Uno tra gli errori più classici è quello di confondere caparra confirmatoria firmatarie e acconto. Niente di più sbagliato, in quanto si tratta di strumenti molto diversi, nonostante prevedano entrambi il pagamento anticipato di una somma di denaro.
L’acconto in buona sostanza offre meno garanzie, se la vendita non dovesse andare a buon fine la parte che ha versato l’acconto per poterlo riavere si troverebbe a dover iniziare un iter giudiziario per dimostrare di essere parte lesa.
Per contro, come abbiamo visto sopra, la caparra confirmataria tutela invece entrambe le parti regolando il rientro della somma anticipata alla parte lesa.
Quando possibile conviene quindi sempre utilizzare la caparra confirmatoria in modo da avere delle maggiori garanzie in caso di inadempienza contrattuale sia nel ruolo di venditore, sia in quello di compratore.
Caparra confirmatoria e IVA
Un altro aspetto da non sottovalutare affatto in relazione alla caparra è la necessità o meno di pagarvi sopra l’IVA.
In generale, se il contratto preliminare rimane inadempiuto, la somma versata e quindi restituita in qualità di caparra confirmatoria non è soggetta a IVA.
Ovviamente, se il contratto andrà invece a buon fine tutti gli oneri fiscali saranno dovuti e la caparra si trasformerà (generalmente) in una parte del totale dovuto, rientrando quindi nella tassazione obbligatoria.
Per stabilire il giusto importo è sempre bene rivolgersi ad esperti commercialisti che possano indicare senza errori l’esatto importo dovuto al fisco. Soprattutto sulla compravendita di immobili, le cifre in oggetto sono sempre piuttosto elevate e di conseguenza anche la tassazione. Meglio non rischiare di vedersi comminare una multa e pagare ancora più denaro.
Caparra confirmatoria e compromesso
L’applicazione più tipica della caparra confirmatoria è nell’ambito della compravendita di immobili. In questi casi le trattative sono spesso lunghe e scrupolose e strumenti di tutela, date le alte cifre economiche coinvolte, sono necessari.
Spesso la clausola confirmatoria sulla caparra viene inserita nel contratto preliminare di acquisto, comunemente detto compromesso, risolto poi una volta che la proprietà verrà definitivamente trasferita all’acquirente.
La caparra confirmatoria in questi casi è davvero molto utile, sia per chi vende, sia per chi compra. Entrambe le parti come visto sono infatti tutelate di fronte al mancato sviluppo definitivo del contratto, senza dover ricorrere quindi a lunghi iter giuridici che, anche nella migliore delle ipotesi, si risolvono spesso in ulteriori spese economiche.
Stipulando invece una garanzia fornita dalla legge è possibile tutelarsi qualunque ruolo si abbia. Bisogna dunque dubitare di tutti i professionisti del settore che non invogliano a ricorrere alla caparra confirmatoria, potrebbe trattarsi di una truffa in piena regola. Qualora, per l’acquisto di un immobile, venga proposto il versamento di un acconto invece di una caparra legalmente riconosciuta è necessario riflettere molto bene sul tipo di interlocutore con cui si sta per siglare un contratto.
Attenzione alle truffe, richiedere sempre la caparra confirmatoria è una tutela legittima ed estremamente utile.
